Riskli Bir Binaya sahip olduğunuzu mu düşünüyorsunuz?

Yılmaz GÜNAL     Dünkü yazımda 6306 sayılı kanun ve amacından kısaca bahsetmiştim. Bugün ise riskli bir yapıya sahip olduğunuzu düşündüğünüz durumda neler yapabileceğinizi kanundan nasıl yararlanabileceğinizi size ...

Yılmaz GÜNAL

Dünkü yazımda 6306 sayılı kanun ve amacından kısaca bahsetmiştim. Bugün ise riskli bir yapıya sahip olduğunuzu düşündüğünüz durumda neler yapabileceğinizi kanundan nasıl yararlanabileceğinizi size anlatmaya çalışacağım.

Düşünelim ki; 3 katlı bir yapının her katı 1, 2 ve 3 olmak üzere farklı şahıslara ait olsun. Sizde bu yapıda oturan şahıslardan birisiniz ve Yapınızın riskli olduğunu yönünde bir kuşkunuz var! Öncelikle diğer komşularınızla bu düşüncenizi paylaşmalı ve apartman olarak karar almayı sağlama yoluna gitmelisiniz. Birlikten kuvvet doğar ilkesi ile… Yapılan ilk toplantıda 2. ve 3. şahıslar yapınızın  risk içerip içermediğinin araştırılması için razı olmadığını farz edelim. Bu durumda yanlış ve genel bir düşünce şahıs olarak yaşadığınız binanızın incelenmesi için hiç bir şey yapamayacağınız düşüncesidir. Binanızdaki diğer paydaşlar kabul etmesede siz dairenize ait tapunuzun fotokopisi ve kimlik belgenizin fotokopisiyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığından Yetkili bir kuruluşa başvurarak binanızın Risk raporunu hazırlatabiliyorsunuz!

Rapor hazırlama teknik ve mühendislik açıdan uzun ve detaylı bir süreç. (Bu süreçi yarınki yazımda sizlerle paylaşacağım.) Yetkili firma 1 hafta 10 gün içerisinde binanızda gerekli incelemeleri yaparak, yapınıza ait risk raporunu oluşturuyor. Yapınız eğer riskli ise Çevre ve Şehirçilik Bakanlığı İl Müdürlüğü’ne yapınıza ait raporu sunuyor.

Rapor incelenerek, onaylandıktan sonra bakanlık 60 gün içerisinde yapınızın boşaltılarak yıktırılması ile ilgili size bir tebliğ gönderiyor. Bakanlık binadaki ev sahiplerine kira yardımı yapabiliyor. Kira yardımları maksimum 18 ay oluyor ve aylık maksimum 600 TL yardım yapılabiliyor. Kira bedelinizin 5 aylık kısmı peşin olarak ödenebiliyor.

Kira yardımı aldığınız zaman konutunuzu yenilerken yapacağınız inşaat maliyeti için çekeceğiniz kredinin faiz indiriminden yararlanamıyorsunuz. Bu dikkat etmeniz gereken bir durum olarak karşınıza çıkıyor.

Altmış günlük süreçte binanızın yenilenmesi için diğer paydaşlarla ortak kararlar almanız gerekiyor. Binanızı sizmi yapacaksınız? veya bir müteahhit ile mi anlaşacaksınız? Hangi müteahhitle hangi şartlarda anlaşacaksınız? (ek bilgi olarak yazıyorum; Eskişehir’de bir çok özel müteahhit kentsel dönüşüm projelerinde vatandaşlara yardımcı oluyor.) Tüm bu kararları alırken 2/3 çoğunluğu sağlamanız gerekiyor. 2/3 çoğunluğu sağlamanız durumunda, kalan 1/3 lük kısım. Yani örnek binamızda 1 ve 2. şahıslar ortak karar aldı fakat 3. şahıs bu karara ikna olmasa bile karar sizin aldığınız doğrultuda ilerliyor. 3. şahısın bu aşamadan sonra çoğunluğun verdiği karara uyması lehine gibi görünüyor. Eğer bu karara uymayacağını beyan ederse binanızın bulunduğu arsadaki hissesi rayiç bedel üzerinden satışa çıkarılıyor. Satış açık arttırmayla yapılıyor ve ilk teklifler binadaki diğer 1. ve 2. şahıslara sunuluyor. Eğer 1. veya 2. şahısın 3. şahısın yerini almaya maddi gücü yetmezse Toki bu yeri rayiç bedel üzerinden alıyor ve 3. şahısa parayı ödüyor.

Anlaşmadan sonra binanızın yıkımı için bakanlık kredi verebiliyor.

Binanızın yıkımını siz veya anlaştığınız müteahhitte yapabiliyor. Arsanızın durumuna göre çeşitli anlaşma şekilleri ortaya çıkabiliyor. 3 katlı yapınızın yeni imar durumu 5 kat ise müteahhit dairelerinizi (diğer dairelerin müteahhide kalması şartıyla) ücret almadan da yenileyebiliyor veya fark isteyerekte binanızın yenilemesini yapabiliyor. İstenilen fark ücretleri bankalardan kentsel dönüşüm kredisi olarak çekiliyor ve banka faizlerinde yıllık %4 lük bir indirim sağlanıyor.

İsterseniz 1. ve 2. şahıslar olarak yapınızı kendinizde yapabiliyorsunuz. Bunun için yeni imar durumunuza göre projeler çiziliyor ve inşaat maliyet bedelleri hesaplanıyor. Bakanlık onaylar ise her bir şahıs 500.000 tl ye kadar kredi çekebiliyor. Bu kredide yıllık kredi faizinin %4 ünü indirimli olarak alabiliyorsunuz. Yapıyı ister kendiniz yapın isterseniz bir müteahhide yaptırın belediye ve tapu harçları gibi harçları ödemiyorsunuz.

Ayrıca müteahhitler için büyük bir avantaj kentsel dönüşümle inşa ettikleri yapıların satışında %18 lik vergiyi %1 olarak ödüyor olmaları.

Yapınız bu süreçlerle ve avantajlarla yenileniyor. Böylece hem güvenli bir yapıya sahip oluyorsunuz hem de daireniz yenilendiği için yaklaşık 2 kat oranında maddi değer kazanıyor.

Yarınki yazımda yapınıza ait risk raporunun ne gibi süreçlerle hazırlandığından bahesedeceğim szilere.

Sevgi ve Saygılarımla